Эксплуатация коммерческой недвижимости

Эксплуатация коммерческой недвижимости.

ТО систем ОВиК.

Вентиляция — это процесс обмена воздуха в помещении, при котором происходит не обработка находящегося там воздуха, а полная его замена. Основная задача системы вентиляции — обеспечение необходимой температуры, влажности и чистоты воздуха в помещении. А для этого нужна правильная и своевременная эксплуатация систем вентиляции, которую высокопрофессионально выполняет Data Dextra. Нередко нужен и ремонт систем вентиляции и кондиционирования, избегать его не нужно, достаточно просто своевременно выполнять. Для этого нужна хорошая управляющая компания.

Системы вентиляции подразделяются на следующие типы: Приточные Вытяжные Приточно-вытяжные.

Приточные вентиляционные установки.

Приточная установка — мощный агрегат для подачи свежего воздуха с улицы в помещение по вентиляционным каналам. Граница между приточными вентиляционными установками и центральными кондиционерами очень расплывчата, потому что эти агрегаты выполняют сходные функции и часто состоят из тех же модулей. Основная разница — в решаемых задачах. Приточные вентиляционные установки осуществляют приток свежего воздуха, его нагрев (в холодное время года) и подачу в систему воздуховодов для последующей раздачи по помещениям. Основное применение приточных установок — обеспечение подачи свежего воздуха в жилые и офисные помещения.

Вытяжные вентиляционные установки.

Вытяжные вентиляционные установки предназначены для создания баланса расходов поступающего и удаляемого из помещения воздуха. Вытяжная установка состоит из вытяжного вентилятора, автоматики и регулирующих клапанов, собранных в едином корпусе.

Приточно-вытяжные вентиляционные установки.

Приточно-вытяжные вентиляционные установки обеспечивают регулируемый приток свежего воздуха в помещение с возможностью его подогрева и очистки, вытяжку отработанного воздуха. Приточно-вытяжные установки могут также использоваться для осушения воздуха в помещении (например, бассейнов). Основное применение такого типа вентиляции: офисные помещения, киноконцертные залы, бассейны, гостиницы, жилые помещения, цеха, пекарни. В связи с необходимостью снижения эксплуатационных расходов, все большее распространение получают приточно-вытяжные установки с рекуперацией тепла.

Кондиционирование воздуха — это создание, автоматическое поддержание и регулирование в закрытых помещениях таких параметров как: температура, влажность, чистота воздуха на определенном уровне с целью обеспечения оптимальных метеорологических условий, наиболее благоприятных для самочувствия людей или ведения технологического процесса.

Кондиционирование воздуха осуществляется комплексом технических средств, в состав которых входят технические средства забора воздуха, его подготовки (охлаждения, нагрева), перемещения, распределения, а также автоматики, дистанционного управления и контроля.

Системы кондиционирования подразделяются на следующие типы:

По основному назначению (объекту применения) комфортные технологические По принципу расположения кондиционера по отношению к обслуживаемому помещению центральные местные По количеству обслуживаемых помещений (локальных зон) однозональные многозональные По принципу действия приточные рециркуляционные комбинированные.

Центральные кондиционеры располагаются вблизи обслуживаемых помещений: на крыше (наружное исполнение агрегата), на технических этажах, в подвалах. Подвод и отвод воздуха в кондиционер и по помещениям производится воздуховодами. Центральные кондиционеры состоят из секций, каждая из которых выполняет определенные функции: смешение потоков воздуха, фильтрацию, нагрев, охлаждение или осушку, увлажнение. Для уменьшения уровня распространяющегося по системе воздуховодов шума в центральные кондиционеры встраиваются шумоглушители. Кондиционеры строятся на базе унифицированных типовых секций (модулей), которые комплектуются в различных комбинациях в зависимости от требований технического задания.

Система чиллер-фанкойл (chiller-fancoil) отличается от всех остальных систем кондиционирования тем, что между наружным и внутренними блоками циркулирует не фреон, а вода (или незамерзающая жидкость). Охлаждает воду чиллер — холодильная машина, предназначенная для охлаждения жидкости. Чиллер представляет собой обычный фреоновый кондиционер, через испаритель которого проходит не охлаждаемый воздух, а вода. Эта вода с помощью насосной станции поступает по системе теплоизолированных трубопроводов к фанкойлам. Фанкойлы устанавливаются в кондиционируемых помещениях и выполняют ту же роль, что и внутренние блоки сплит-систем.

Сервисное обслуживание систем вентиляции:

Проведение планово-предупредительных работ приточно-вытяжной системы вентиляции Профилактические осмотры оборудования приточно-вытяжной системы вентиляции специалистами компании Осмотр состояния вентилятора Очистка вентилятора от пыли и грязи Проверка наличия вмятин, пробоин, состояния заклепочных соединений и сварочных швов Проверка балансировки рабочего колеса без снятия вала Подтяжки всех креплений вентилятора Проверка состояния и замена пришедших в негодность подшипниковой группы Регулировка натяжения ремня Проверка направления вращения Замена подшипников электродвигателя и вентилятора Подтяжка креплений питающего провода к электродвигателю вентилятора Замена отработанного фильтрующего элемента из ячеек секции «Воздушных фильтров» Осмотр и очистка от грязи секций «Воздушных фильтров» Проверка состояния рамок кассет, каскадов и соединительных фланцев Осмотр калориферов Чистка и промывка загрязненных пластин и секций водой Выпрямление помятых пластин Проверка рам и каркасов под калориферы Окраска подводящих трубопроводов Проверка шумов.

ТЕХНИЧЕСКОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ системы кондиционирования воздуха:

Проведение планово-предупредительных работ системы кондиционирования Профилактические ежедневные осмотры системы кондиционирования специалистами компании Проверка работы на всех режимах Замер пусковых токов Очистка фильтров внутреннего блока Очистка теплообменников наружных и внутренних блоков Проверка давления хладагента в системе Поиск и устранение утечек, дозаправка системы хладагентом Установка температуры перегрева на входе в компрессор (5-7С) Протяжка электрических соединений Проверка перепада температур ВХ/ВЫХ на внутреннем блоке (не менее 7-12С) Пролив дренажной системы, прочистка при возникновении аварийных ситуаций Контроль за выполнением гарантийных обязательств монтажных организаций по установленному и сданному в эксплуатацию оборудованию систем вентиляции и кондиционирования.

Техническое обслуживание системы вентиляции и кондиционирования до оконечного устройства, включая вентиляционные шахты, короба, воздуховоды, установки кондиционирования, вентиляторы, холодильные машины:

Вентиляционные шахты, короба, воздуховоды, установки кондиционирования, вентиляторы, пароувлажнители, холодильные машины — выполнение перечня работ в порядке текущей эксплуатации согласно рекомендаций завода-изготовителя Проведение работ в соответствии с планом годового технического обслуживания Контроль состояния и замена автоматических и приводных клапанов, вентиляторов, контрольно-измерительных приборов, исполнительных механизмов и оборудования холодильных машин Контроль сроков метрологических испытаний и поверок контрольно- измерительных приборов и исполнительных механизмов Ремонт, замена, чистка вентиляционных коробов, воздуховодов, установок кондиционирования, фильтров, вентиляционных решеток, диффузоров Проверка огнезадерживающих устройств (заслонок, шиберов, клапанов и др.) в воздуховодах, устройств блокировки вентиляционных систем с автоматическими и установками пожарной сигнализации или пожаротушения, автоматических устройств отключения вентиляции при пожаре (1 раз в год) Проверка работы и исправности автоматики управления системы вентиляции Осмотр оборудования и проверка параметров работы кондиционеров и холодильных машин, проведение профилактических работ и обслуживания, обеспечение необходимого уровня хладагента Ведение эксплуатационной и учетной документации Запись результатов осмотра, параметров, выявленных дефектов, произведенных работ Приобретение расходных материалов и запасных частей, необходимых для выполнения работ по техническому обслуживанию систем.

Регулярное, выполненное в соответствии со всеми требованиями обслуживание системы вентиляции и кондиционирования поможет избежать многих проблем. Теперь вы понимаете: профессиональная эксплуатация систем вентиляции и кондиционирования — это то, что специалисты из Data Dextra выполнят для вас в лучшем виде.